전월세 전환율 계산법 — 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꾸면?
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전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환할 때 월세가 얼마가 되는지, 보증금을 얼마나 올려야 하는지 계산이 필요합니다. 이 글에서는 전월세 전환율의 개념, 계산 공식, 법정 상한, 실제 사례까지 정리합니다.
전월세 전환율이란
전월세 전환율은 보증금과 월세 사이의 교환 비율을 나타내는 연이율입니다. 보증금 일부를 줄이는 대신 월세를 내거나, 월세를 없애는 대신 보증금을 올릴 때 사용합니다.
전환 공식
전세 → 월세
월세 = (전세금 − 보증금) × 전환율(%) ÷ 12
월세 → 전세
전세금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율(%))
계산 예시
| 전환 유형 | 조건 | 결과 |
|---|---|---|
| 전세 → 월세 | 전세 3억, 보증금 1억, 전환율 5% | 월세 약 83만 원 |
| 전세 → 월세 | 전세 2억, 보증금 5천만, 전환율 4% | 월세 약 50만 원 |
| 월세 → 전세 | 보증금 1억, 월세 50만, 전환율 5% | 전세 약 2.2억 |
법정 전환율 상한
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세 전환율에는 상한이 있습니다.
전환율 상한 = 한국은행 기준금리 + 대통령령 이율(현행 2%)
이 상한을 초과하는 전환율로 계약하면 초과 부분은 효력이 없습니다.
전환 시 유의사항
- 확정일자와 전입신고 다시 확인
- 보증금이 변경되면 임대차 계약 변경 후 확정일자를 다시 받아야 우선변제권이 유지됩니다.
- 전세보증보험 재가입
- 보증금이 변경되면 기존 전세보증보험의 보장 범위도 달라지므로 보험 변경 또는 재가입이 필요합니다.
- 세금 영향 확인
- 월세를 내는 임차인은 연말정산 시 월세 세액공제(최대 17%)를 받을 수 있습니다. 전세는 해당하지 않으므로 세금 측면도 함께 고려하세요.
전월세 전환 계산기로 바로 확인하기
보증금, 월세, 전환율을 입력하면 전세 ↔ 월세 전환 결과를 자동으로 계산합니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율이란 무엇인가요?
보증금을 월세로, 또는 월세를 보증금으로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금 감소분에 대해 더 많은 월세를 내야 합니다.
법정 전환율 상한은 얼마인가요?
주택임대차보호법에 따라 전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율(현행 2%)'입니다. 2026년 기준 한국은행 기준금리에 따라 달라지므로 최신 금리를 확인해야 합니다.
전환율을 임대인과 협의할 수 있나요?
네. 법정 상한 이내에서 임대인과 임차인이 합의하여 전환율을 정할 수 있습니다. 상한을 초과하는 전환율은 효력이 없으며, 임차인은 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있습니다.
월세가 유리한가요, 전세가 유리한가요?
투자 수익률이 전환율보다 높다면 보증금을 줄이고 월세를 내는 것이 유리할 수 있습니다. 반대로 목돈이 있고 안정적인 거주를 원한다면 전세가 유리합니다. 개인의 자금 상황과 투자 여건에 따라 달라집니다.